Critères juridiques définissant un bien immobilier en france

En France, le droit immobilier repose sur une définition précise du concept de "bien". Ce concept est au cœur du droit de propriété et conditionne les transactions, les obligations et les réglementations qui en découlent. Pour comprendre le fonctionnement du marché immobilier français et les droits et obligations des acteurs, il est crucial de maîtriser les critères juridiques qui définissent un bien immobilier.

La notion de "chose" et ses implications

En droit français, la "chose" est tout objet matériel ou immatériel susceptible d'appropriation. Cette notion s'applique pleinement au bien immobilier, qui est considéré comme une "chose" dans le sens où il est tangible, identifiable et susceptible d'être possédé. Le bien immobilier est ainsi considéré comme un élément concret, distinct et indépendant, qui peut être objet de droit.

• Terrain : Un terrain est une "chose" car il est identifiable par sa superficie, ses limites et sa situation géographique. Par exemple, le terrain situé au 12 rue des Lilas, à Paris, d'une superficie de 100 mètres carrés, est un bien immobilier clairement identifiable.
• Construction : Une construction, comme une maison ou un immeuble, est également une "chose" car elle est matérielle et identifiable par ses dimensions, sa structure et ses matériaux. Prenons l'exemple d'une maison de 150 mètres carrés, construite en brique et située au 5 avenue de la République, à Lyon.
• Éléments incorporés : Les éléments incorporés, tels que les revêtements, les installations électriques ou les sanitaires, sont également considérés comme des "choses" en raison de leur fixation au sol ou à la construction. Par exemple, les revêtements en carrelage d'une salle de bain sont considérés comme des éléments incorporés.

Cependant, la notion de "chose" présente des limites. Par exemple, une construction illégale, non déclarée et sans permis de construire, ne peut pas être considérée comme un bien immobilier. De même, les éléments amovibles, comme les meubles, les objets décoratifs ou les appareils électroménagers, ne sont pas considérés comme des "choses" immobilières car ils peuvent être retirés sans dommage pour l'immeuble.

La notion de "propriété" et ses attributs

La "propriété" est le droit réel le plus étendu que l'on puisse avoir sur un bien. Elle est définie comme le droit de jouir et de disposer d'une chose de manière absolue, pourvu qu'on ne s'en serve pas d'une manière prohibée par les lois ou les règlements. Le propriétaire dispose ainsi de trois attributs fondamentaux : l'usus, le fructus et l'abusus.

• Usus : Le droit d'usage du bien, c'est-à-dire d'en profiter et de l'utiliser. Par exemple, le propriétaire d'une maison peut y habiter, y louer des chambres ou y exercer une activité professionnelle.
• Fructus : Le droit de percevoir les fruits du bien. Pour un terrain agricole, cela signifie le droit de récolter les produits de la terre. Pour un immeuble locatif, cela représente le droit de percevoir les loyers. En 2022, le marché locatif français a connu une hausse de 5% des loyers, ce qui illustre l'importance du fructus pour les propriétaires.
• Abusus : Le droit de disposition du bien, c'est-à-dire de le vendre, de le donner ou de le modifier à sa guise. Le propriétaire peut décider de démolir une maison, de la transformer en appartement, de la louer ou de la vendre. Le nombre de ventes immobilières en France a atteint 1,2 million en 2023, témoignant de la forte activité du marché.

Les différents types de biens immobiliers et leurs caractéristiques

1. les biens immobiliers par nature

Les biens immobiliers par nature sont ceux qui sont fixés au sol de manière permanente et qui ne peuvent être déplacés sans altération de leur structure. Ils comprennent principalement le terrain, les constructions et les éléments incorporés.

• Le terrain : Il représente la surface terrestre, avec ses limites et sa situation géographique. Les terrains peuvent être nus, constructibles ou agricoles, et leur valeur varie en fonction de leur emplacement, de leur superficie et de leur potentiel d'aménagement.
• Les constructions : Ce sont des constructions fixes qui reposent sur le sol et qui ne peuvent être déplacées sans altération de leur structure. Il existe une grande variété de bâtiments, allant de la maison individuelle à l'immeuble collectif en passant par les bâtiments commerciaux et industriels.
• Les éléments incorporés : Ce sont des objets meubles initialement qui deviennent immobiliers par leur fixation au sol ou à une construction. Ils sont considérés comme partie intégrante de l'immeuble et ne peuvent être retirés sans dommage. Il s'agit par exemple des revêtements, des installations électriques, des sanitaires, etc.

Par exemple, une maison individuelle, construite sur un terrain, est un bien immobilier par nature car elle est fixée au sol et ne peut être déplacée. De même, un garage, une piscine ou une terrasse, même s'ils peuvent être construits séparément, sont considérés comme des biens immobiliers par nature car ils sont fixés au sol et ne peuvent être déplacés sans altération de leur structure.

2. les biens immobiliers par destination

Les biens immobiliers par destination sont des éléments meubles qui, par leur utilisation, deviennent partie intégrante d'un bien immobilier. Ils ne sont pas fixés au sol de manière permanente mais sont considérés comme immobiliers en raison de leur lien fonctionnel avec l'immeuble.

• Les meubles encastrés : Ce sont des meubles qui sont fixés de manière durable à la construction, comme les placards intégrés, les cuisines équipées ou les cheminées.
• Les matériels techniques : Ce sont des équipements installés de manière permanente pour assurer le fonctionnement de l'immeuble, comme les installations électriques, les systèmes de chauffage, les ascenseurs ou les systèmes de sécurité. En moyenne, les frais d'entretien d'un immeuble collectif en France représentent environ 10% du loyer annuel.
• Les installations industrielles : Dans le cas d'un bien immobilier utilisé pour une activité industrielle, les installations spécifiques à cette activité, comme les machines, les lignes de production ou les réservoirs, sont considérées comme des biens immobiliers par destination. Les investissements en équipement industriel peuvent atteindre des sommes importantes, allant de plusieurs milliers à plusieurs millions d'euros.

Par exemple, une cuisine équipée intégrée dans une maison est considérée comme un bien immobilier par destination car elle est fixée de manière durable et est indissociable du bâtiment. De même, les câbles électriques et les conduites d'eau, qui sont fixés aux murs et au sol, sont considérés comme des biens immobiliers par destination car ils sont nécessaires au fonctionnement de l'immeuble.

3. les biens immobiliers par destination économique

Les biens immobiliers par destination économique sont ceux qui sont utilisés pour une activité économique spécifique. Ils sont définis par leur fonction économique et leur exploitation, plutôt que par leur nature physique ou leur fixation au sol. Leur valeur est donc étroitement liée à leur activité économique.

• Les locaux commerciaux : Ils sont utilisés pour l'exercice d'une activité commerciale, comme un magasin, un restaurant, un hôtel ou un bureau. En France, le secteur tertiaire représente environ 70% de l'économie, ce qui explique la forte demande en locaux commerciaux.
• Les ateliers : Ils sont utilisés pour l'exercice d'une activité artisanale ou industrielle, comme un atelier de fabrication, un atelier de réparation ou un atelier de couture.
• Les bureaux : Ils sont utilisés pour l'exercice d'une activité administrative ou de services, comme un cabinet d'avocats, un cabinet médical ou une entreprise de consulting.
• Les centres de stockage : Ils sont utilisés pour le stockage de marchandises ou de produits, comme des entrepôts, des silos ou des hangars.

Par exemple, un magasin situé dans un centre commercial est considéré comme un bien immobilier par destination économique car il est utilisé pour l'exercice d'une activité commerciale. De même, un atelier de fabrication, qui est équipé de machines et d'installations industrielles spécifiques, est considéré comme un bien immobilier par destination économique car il est utilisé pour l'exercice d'une activité industrielle.

Les éléments constitutifs d'un bien immobilier

1. le sol

Le sol est la surface terrestre qui constitue la base d'un bien immobilier. Il est constitué de la surface terrestre elle-même, du sous-sol et de l'espace aérien qui la surmonte. Le sol peut être un terrain nu, un terrain constructible ou un terrain agricole, et sa valeur dépend de son emplacement, de sa superficie, de sa nature et de son potentiel d'aménagement.

• Le terrain nu : Il s'agit d'un terrain sans aucune construction. Sa valeur est souvent moins importante que celle d'un terrain constructible, mais il peut offrir un potentiel d'aménagement important en fonction de sa localisation et de son accessibilité.
• Le terrain constructible : Il s'agit d'un terrain qui peut être construit, en fonction des règles d'urbanisme locales. Sa valeur est souvent plus importante que celle d'un terrain nu, mais il est important de vérifier les contraintes d'urbanisme avant d'acquérir un terrain constructible.
• Le terrain agricole : Il est utilisé pour l'agriculture et est soumis à des règles spécifiques en termes d'exploitation et d'aménagement. Sa valeur est souvent différente de celle d'un terrain constructible, mais elle peut varier en fonction de sa superficie, de sa nature et de sa fertilité.

Le droit du sol est un domaine complexe qui soulève de nombreuses questions juridiques. Par exemple, le droit de servitude, qui permet à un propriétaire d'utiliser le terrain d'un autre propriétaire pour un usage spécifique, le droit d'expropriation, qui permet à l'État de prendre possession d'un terrain pour des raisons d'utilité publique, et le droit de propriété, qui garantit au propriétaire le droit d'user, de fructifier et de disposer de son terrain.

2. les constructions

Les constructions sont des ouvrages fixes qui sont construits sur le sol et qui ne peuvent être déplacés sans altération de leur structure. Elles peuvent être de nature diverse, allant de la maison individuelle à l'immeuble collectif en passant par les bâtiments commerciaux, industriels et agricoles.

• La maison individuelle : Elle est conçue pour accueillir une seule famille et dispose généralement d'un jardin ou d'une cour. Elle peut être à un ou plusieurs étages et peut être construite en différents matériaux, comme la brique, la pierre, le bois ou le béton.
• L'immeuble collectif : Il s'agit d'un bâtiment qui accueille plusieurs logements individuels, ainsi que des parties communes comme les cages d'escalier, les halls d'entrée ou les ascenseurs. Les immeubles collectifs représentent environ 70% du parc immobilier résidentiel en France.
• Les bâtiments commerciaux : Ils sont utilisés pour l'exercice d'une activité commerciale, comme des magasins, des restaurants, des hôtels, des bureaux ou des centres commerciaux. La construction de bâtiments commerciaux est un secteur important de l'économie, générant des milliers d'emplois.

Les constructions sont soumises à des réglementations strictes en termes de permis de construire, de normes techniques et de sécurité. Les permis de construire sont nécessaires pour la construction de nouveaux bâtiments, tandis que les normes techniques définissent les critères de sécurité et de qualité à respecter pour la construction.

3. les éléments incorporés

Les éléments incorporés sont des objets meubles qui sont fixés au sol ou à la construction de manière durable. Ils ne peuvent être retirés sans dommage pour l'immeuble et sont considérés comme partie intégrante de celui-ci.

• Les revêtements : Ils sont utilisés pour recouvrir les sols, les murs et les plafonds. Il s'agit par exemple des carrelages, des parquets, des moquettes ou des papiers peints.
• Les installations électriques : Elles assurent l'alimentation en électricité du bâtiment. Il s'agit par exemple des câbles électriques, des prises de courant, des interrupteurs ou des éclairages.
• Les installations sanitaires : Elles assurent l'évacuation des eaux usées et l'approvisionnement en eau potable. Il s'agit par exemple des toilettes, des lavabos, des baignoires ou des douches.

Les éléments incorporés sont soumis aux mêmes réglementations que les constructions en termes de sécurité et de normes techniques.

Les limites du concept de "bien"

1. les biens incorporels

Les biens incorporels sont des droits, des titres ou des valeurs immatérielles qui ne sont pas des objets matériels. Ils ne sont pas considérés comme des biens immobiliers, mais ils peuvent être liés à un bien immobilier.

• Le droit de superficie : Il permet à un propriétaire d'utiliser le terrain d'un autre propriétaire pour y construire un bâtiment. Le droit de superficie est un droit réel qui confère à son titulaire un droit d'usage et de disposition sur le terrain, mais il ne confère pas la propriété du terrain lui-même.
• Le droit de servitude : Il permet à un propriétaire d'utiliser le terrain d'un autre propriétaire pour un usage spécifique, comme le passage ou le passage d'eau. Le droit de servitude est un droit réel qui confère à son titulaire un droit d'usage sur le terrain, mais il ne confère pas la propriété du terrain lui-même.
• Le droit de passage : Il permet à un propriétaire d'utiliser un chemin qui traverse un terrain appartenant à un autre propriétaire. Le droit de passage est un droit réel qui confère à son titulaire un droit d'usage sur le terrain, mais il ne confère pas la propriété du terrain lui-même.

Il est important de distinguer les biens incorporels des biens immobiliers. Par exemple, le droit de superficie sur un terrain ne confère pas la propriété du terrain, mais seulement le droit de construire et d'utiliser un bâtiment sur ce terrain.

2. les biens communs

Les biens communs sont des biens appartenant à la collectivité, non privatisables. Ils sont destinés à l'usage de tous et leur gestion est réglementée par des lois spécifiques.

• Le domaine public : Il s'agit de biens appartenant à l'État ou à une collectivité territoriale, et qui sont destinés à un usage public. Il comprend les routes, les ponts, les chemins de fer, les places publiques, les forêts domaniales, les plages, etc.
• Les forêts domaniales : Elles sont des forêts appartenant à l'État et qui sont gérées par l'Office national des forêts. Elles sont soumises à des règles spécifiques en termes d'exploitation et d'aménagement. La France compte environ 15 millions d'hectares de forêts domaniales, représentant environ 20% de la superficie forestière totale du pays.
• Les plages : Elles sont des espaces naturels qui sont généralement classés en domaine public maritime. Elles sont ouvertes à tous et leur accès est libre.

Les biens communs sont soumis à des réglementations spécifiques en termes d'accès, d'usage et de protection. Il est interdit de privatiser les biens communs et il est important de respecter les règles d'usage et de protection pour préserver ces espaces pour les générations futures.

3. les biens litigieux

Les biens litigieux sont des biens faisant l'objet d'un conflit juridique, de contestation ou de litige. Ils peuvent être liés à des questions de propriété, de possession, d'occupation ou d'utilisation.

• Les conflits de voisinage : Ils peuvent survenir lorsqu'il y a un conflit d'utilisation entre des propriétaires voisins, comme un problème de clôture, de vue, de bruit ou de passage. En 2023, le tribunal de grande instance de Paris a enregistré une augmentation de 15% des litiges de voisinage.
• Les litiges de succession : Ils peuvent survenir lorsque plusieurs héritiers se disputent la propriété d'un bien immobilier. Les litiges de succession représentent environ 20% des dossiers traités par les tribunaux français.
• L'expropriation : Elle est une procédure juridique par laquelle l'État peut prendre possession d'un bien immobilier pour des raisons d'utilité publique. La procédure d'expropriation est encadrée par le Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Les biens litigieux soulèvent souvent des questions juridiques complexes et peuvent nécessiter l'intervention d'un avocat spécialisé en droit immobilier.